真正的济宁地产景观策划应该这样做

2019-09-06 11:42:43
济宁地产景观策划

  济宁地产景观策划,就是在景观角度在混沌无序状态中寻找出比较清晰有方向性的问题。

  所以,济宁地产景观策划,包含了几个部分问题梳理:土地层面的价值挖掘,规划层面的价值挖掘,实施落地层面的梳理等。核心思想是:收集梳理分析,确立目标,确定需求,说明问题等。

  在前司,这部分的工作是在拿地之前做的。景观参与拿地之前的土地价值分析。这阶段工作的特点是会影响强排。强排的差异也就影响了货值,如此对地块的获取产生比较大的帮助。尤其在招拍挂的情况下,多一两手,也许就是胜与败的区别。

  土地价值分析可分成几部分工作完成:

  1、区位交通分析

  这有点像商业的玩法。但住宅前期一样需要,而且这部分的工作一定要做细。这种工作不能看土地资料或者地图。一般采取的方法是(3+2)*12小时分析法。3是周一、周中、周五,三天;2是两个周末日,12小时是早上8点到晚上8点。整个地块周围所有联通路线的交通状况,如果有外溢客,还需要研究高速路的情况。

  做这部分的工作目的是分析客流动向,梳理来访路线,明确城市界面的提升内容,最重要的是由此分析销售中心的位置,近端的车流组织。销售中心的选址,在整个项目形象输出方面,往往决定了项目它的整体定位。

  2、外部景观资源分析

  这跟传统的景观踏勘差不多。但不同的是如何将其资源有效利用。这是土地价值挖掘最容易产生溢价的内容。在实际操作过程中,一般在两方面考虑:一个是考虑住宅的可视性,另一方面是日常活动的参与性。所以,对外部景观资源的利用,对建筑的布局有影响,对展示区的选址也有影响。布局一般会对产品价值产生直接的影响,展示区选址对产品价值的输出也产生直接的影响。此部分工作,倘若在拿地之前,它将是对土地价格的有效评估,都是产生最直接的影响。当然,为什么这部分的工作要由景观师来做,而非建筑师做呢?撇开全能型的大师级,一般的设计师而言,景观师对景观的敏感度要比建筑师要直接很多,尤其在对如何加以利用方面。这部分的工作,同一块地,不同人会有不一样的理解和处理方式。也是这个阶段,出现的土地价值会千差万别,尤其在如何利用方面。对后面的设计师而已,此阶段的梳理筛选,也是明确方向的最好途径。

  3、不利因素分析

  即毒点分析。不利因素,所有人都会很敏感,也会想办法处理。不过个人建议对毒点要进行深度的剖析。对毒点,可以分几个方向选择:迁、改、换、挡。建议作最后一步的选择,一般情况下是直接迁走。当然,不同的毒点,问题不一样,处理方法也不一样。具体问题具体分析。它的分析和应对策略,除了影响整体的规划布局,还影响了景观对外部资源的有效利用和展示区的选址。

  规划层面的价值挖掘

  对规划层面的价值挖掘,一般主要针对地块特色,对规划进行合理化建议。倘若把展示区的选址加上,配合开发进度节奏的思路,它的可能性会比较多。所以,此部分的策划,不同人对项目的理解不一样,可能产生的效应也不一样。例如拿地五个月开放,六个月开盘,实景展示,如何做到?可能需要考虑的除了建筑的布局以外,售楼与跟板房塔楼的关系,地库边界与展示区范围的关系,小区出入口、展示区出入口开口与市政道路的关系等,可能需要一番推演了。

  规划层面的价值挖掘,个人理解,除了为内部景观资源提供便利之外,还有另一个层面的挖掘——开发节奏上。

  开发节奏跟景观有什么关系?最直接就是展示区范围,地库范围。为确保IRR,一般大家都会尽可能加快展示区速度和首期开卖速度。而一般比较耗时的工序是地下部分,地下室和桩基础。所以,为确保展示区能比较快速地建设完成,一般展示区都尽量避免在地库范围内。有时候,甚至首期不带地库,可以省接近两个月的时间。如此,地库的范围,展示区的范围,的确定,就显得非常重要。展示区的范围大小,能否突显项目特点和亮点,多少才是确保了地库的实用又确保展示区的亮点,都是一个取舍平衡的过程。还有就是当分期交付或者分期销售的时候,每一期给客户展现的亮点是什么,一期利用最好的资源还是三期用最好的资源,推货节奏如何根据项目资源价值做整盘的测算。而这些,也是需要在前期梳理清楚和挖掘的。

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